Dilan Karacan
Barınma hakkının yüksek enflasyon, belirsizlik ve fırsatçılık silahları ile atağa uğradığı günlerde yüksek ve değişken kiraların yanı sıra konut fiyatlarında da değerli artış kelam konusu. Yurt bulamayan, barınamayan, eğitimden uzak kalan öğrenciler, memleketine dönenler, geçim kaygısı katbe kat artan bir toplum… Kiralık/satılık hanelerin, bulunamadığı, bulunsa da el yaktığı günlerde pek çok kişi bu nedenle karamsar günler geçiriyor.
Son periyotta neredeyse her şeye sebep gösterilen korona virüsü pandemisinin burada da tesirli olduğu sıklıkla vurgulanıyor. Arz-talep istikrarındaki bozulma, dövizdeki tarihi dalgalanma, iktisattaki genel belirsizlik, gün geçtikçe artan nüfus, hammadde fiyatlarındaki artış, global alandaki tedarik zinciri sorunları de öbür münasebetler olarak sıralanıyor. Bütün bu faktörlerin tesiriyle son bir yılda artışın neredeyse yüzde yüzlere vardığı emlak fiyatları, ekonomik krizin sarstığı beşerler için bir öteki hayati sorun haline geldi. Bir ay, bir hafta, hatta bir gün üzere kısa vadelerde yaşanan büyük dalgalanmalar toplumda büyük yankı uyandırıyor. Enflasyon, pandemi tesirleri ve konut arzındaki yetersizlikten dolayı fiyatlardaki bu artışın devam edeceği belirtiliyor.
Ekonomik krizin geldiği noktada enflasyonun pençesindeki toplumu artık de konut ve kira fiyatları endişelendiriyor. İktisadın bozulan istikrarında spekülatif dalgalanmaların esir aldığı birçok bölüm üzere konut dalı de içinden çıkılamaz bir yola gerçek ilerliyor. Bu yeni krizin en büyük mağdurları düşük gelire sahip kümeler bilhassa de öğrenciler olarak göze çarpıyor. Büyükşehirden “memlekete” dönüş eğiliminin arttığı günlerde fiyatlardaki artışın yaratacağı demografik değişimlerden de kelam ediliyor. Son periyotta gündem olan öğrenci yurdu derdinden da gördüğümüz üzere durumun tahminen de en büyük kurbanları öğrenciler. Kimi öğrenciler, “Yurt çıkmazsa mecburen memlekete döneceğiz” diyor. Hükümetin kriz boyunca öğrencilere karşı sergilediği ofansif tavır ise tahminen de birçok öğrencinin eğitim hakkına mâl oluyor.
Kira ve emlak fiyatlarındaki olağandışı artışları uzmanlar ile masaya yatırdık.
‘SÖZ KONUSU OLAN, ULUSAL İKTİSADIN İÇİNE SÜRÜKLENDİĞİ BELİRSİZLİK VE DENGESİZLİK’
Alp Erinç Yeldan. İktisatçı Alp Erinç Yeldan konut fiyatlarındaki artışların gerisinde gerçek bir iktisadi temel bulmanın güç olduğunu belirtiyor. İktisadın arz-talep istikrarı üzerinden konut fiyatlarındaki ve kiralardaki sıçramaları ve dalgalanmaları açıklamanın güç olduğunu belirten Yeldan, kelamlarına şöyle devam ediyor: “Burada daha çok kelam konusu olan ögenin, ulusal iktisadın içine sürüklendiği belirsizlik ve dengesizliğin, beklentileri son derece olumsuz etkilemesi sonucunda konut kesiminde piyasanın bir türlü oluşturulamaması tehlikesi olarak görüyorum.”
‘ÇOK TİPİK BİR HİPERENFLASYON ENDİŞESİ’
Durumun yalnızca konutta değil, besin, güç ve birçok başka tüketim malı bölümünde de birebir olduğunu belirten Yeldan, bozulan dengelerin spekülatif beklentilere yol açması nedeniyle ulusal iktisadın bütününe yayılmış olan tasaya vurgu yapıyor.
“Ulusal iktisatta piyasalar şu anda çalışmıyor, çünkü üreticiler spekülatif beklentiler nedeniyle mallarını pazara sunmakta kararsızlık gösteriyor” diyen Yeldan, konut dalından bir örnekle kelamlarına devam ediyor: “Örneğin, vaktinden evvel kira kontratlarının imzalanması ve ileride şiddetlenecek bir enflasyon karşısında kayıp yaşanacağı kaygısıyla konut arzında ertelemeler kelam konusu. Bu durum çok tipik bir hiperenflasyon kaygısı. Bu tasayı yaşayanlar mümkün kayıplara karşı kendilerini muhafazaya alma içgüdüsü ile hareket ediyor. Yüksek enflasyonun yarattığı en büyük tahribatlardan birisi de bu tıp bozulan beklentiler ve spekülatif risk tasası. Bu tasanın konut kesimi dahil olmak üzere tüm ulusal iktisada yayılmakta olduğunu izliyoruz.”
‘DÜZENSİZ PİYASA ŞARTLARI TOPLUMSAL GERGİNLİKLERİ ŞİDDETLENDİREBİLİR’
Böylesi bir spekülatif istikametli belirsizlik ortamında ivmelenen kira ve emlak fiyatlarının, bilhassa metropollere dışarıdan eğitim maksadıyla akın eden öğrencilerin ve süregelen iç göçün yarattığı talebi karşılayamadığını söyleyen Yeldan, yaratılan talep baskısının doğal olarak mesken sahipleri ile potansiyel kiracıları karşı karşıya getirdiğini, sistemsiz piyasa şartlarının yol açtığı toplumsal gerginliklerin ise kaçınılmaz olarak şiddetlendiğini belirtiyor.
‘İNŞAAT MALİYETLERİNDEKİ ARTIŞ, MESKENLERİN PAHASINI YÜKSELTİYOR’
Erkan Öz “Ev fiyatları ve kiralardaki artış öncelikle dolar kurunun artmasından ve bunun enflasyon doğurmasından kaynaklanıyor” diyen iktisat gazetecisi ve stratejist Erkan Öz ise dünya çapında yaşanan tedarik zinciri sıkıntıları nedeniyle, inşaat materyallerinin fiyatlarında da dolar tırmanışından daha yüksek oranlı artışlar olduğunu belirtiyor ve inşaat maliyetlerinde bu artışın meskenlerin bedelini yükseltirken kiraları da üst hakikat ittiğini vurguluyor.
Sorunun tahlili için öncelikle döviz ve enflasyon konusunda yaşanan sorunların çözülmesi gerektiğini belirten Öz, merkez bankalarının daima bir halde para basması ve maddi üretimde yaşanan düşüşün tıpkı anda gerçekleşmesi sonucunda dünya genelinde de yükselen bir enflasyon durumunun ortaya çıktığını söylüyor. Öz, kelamlarına şöyle devam ediyor: “Bu da aslında balonlaşmış global emlak piyasalarında bile fiyat artışlarının devam etmesine neden oluyor. Merkez bankalarının bilhassa 2023 ve sonrasında daha da fazla para basmalarını bekleyebiliriz. Bu nedenle hem Türkiye’de hem dünyada enflasyon bir sorun olmaya devam edebilir. Ferdi olarak önlem, üretimi hudutlu olan mali varlıklarda birikim yapmak olabilir. Bilhassa altın, gümüş ve başta Bitcoin olmak üzere bu tanıma uyan çeşitli kripto paralar.”
‘2018’DE RAHİP BRUNSON KRİZİYLE BAŞLADI’
Ahmet Büyükduman Kira ve konut fiyatlarındaki artış ile ilgili yorumlarını aldığımız gayrimenkul değerleme uzmanı ve muharrir Ahmet Büyükduman fiyatlardaki artışın gerisinde iki kıymetli sebebin olduğunu belirtiyor; birincisi arz ve talep dengesizliği ve ikincisi inşaat maliyetlerindeki enflasyon. “Konut talebi demografik faktörlere bağlıdır ve kısa periyotta kıymetli bir değişiklik göstermez. Lakin konut arzı makroekonomik değişkenlerden çokça etkilenmektedir” diyen Büyükduman kelamlarına şöyle devam ediyor: “İçinde bulunduğumuz süreçte konut arzındaki azalma 2018 rahip Brunson kriziyle başladı diyebiliriz. O devir kurlarda gözlenen ani artışı durdurmak hedefiyle faiz oranlarında önemli bir artış yaşanmıştı. Faiz oranlarındaki bu artış konut kredi faizlerinin de yükselmesine neden olmuştu. Yükselen konut kredi faizleri bilhassa birinci el konut alımlarının azalmasına yol açmıştı. Birinci el konut alımlarının azalmasıyla birlikte projelerin satış suratı yavaşladı ve bu nedenle müteahhitler yeni konut projelerine başlayacak sermayeyi oluşturamadılar.”
‘KONUT ÜRETİMİ, TALEP KARŞISINDA YETERSİZ KALDI’
2020 başında ortaya çıkan pandeminin yarattığı belirsizliklerin de yeni konut projelerine başlama iştahını değerli ölçüde körelttiğini belirten Büyükduman, sonuç olarak ülkemizin yıllık 800 bin adet yeni konut gereksiniminin gerisinde bir konut üretimiyle arzın, talep karşında yetersiz kaldığını lisana getiriyor.
Fiyat artışlarının bir öteki kıymetli sebebi olan inşaat maliyetlerindeki artışa dair konuşan Büyükduman şu tabirleri kullanıyor: “Örneğin TÜİK datalarına nazaran son bir yılda inşaat maliyelerindeki artış yüzde 45’ler civarında. Maliyet arttıkça talebin güçlü olduğu bir piyasaya arz edilen yeni konutların fiyatlarının da artması beklendik bir durum. İnşaat maliyetlerindeki artışın arkasında hem pandemi sürecinde küresel olarak gözlemlenen enflasyonun hem de döviz kurlarındaki yükselmenin enflasyon geçişkenliğinin tesirini gözlemliyoruz.”
‘FİYAT ARTIŞLARI DEVAM EDECEK’
Konut ve kira fiyatları üzerinde tesirli olan bu iki faktörün yakın devirde de tesirini sürdüreceğini belirten Büyükduman “Konut arzının yıllık 800 bin adete ulaşıncaya ve inşaat maliyet enflasyonu denetim altına alıncaya kadar fiyat artışlarının devam edeceğini söyleyebilirim.” diyor.
Bu yıl yaşadığımız öğrenci barınma sıkıntısının arkasında pandemi sürecinin değerli bir tesiri olduğunu düşünen Büyükduman “Öğrenci barınması öncelikle yurt ile başlar ve akabinde yurtta kurulan network bir kısmı için öğrenci konutu birlikteliğine dönüşür. Fakat pandemi sürecinde gerekli network kurulamadığından, yurtlardan çıkma ihtimali bulunan öğrenciler yurtları terk edemediler.” diyor. Büyükduman kira rayiçlerindeki artışın da yurtlardan konuta geçiş dinamiğini olumsuz etkilediğini, yurt kontenjanlarının yeni gelen öğrenciler için kâfi olamadığını ve üniversiteye yeni gelen öğrencilerin yurt yerine kira piyasasına yönelmesinin de kira rayiçlerinin yükselmesinde tesirli olduğunu söylüyor.
‘MARJİNAL İŞÇİ KISIMLARIN KIRSALA DÖNÜŞ EĞİLİMİ GÜÇLENEBİLİR’
“Göç üzere demografik hareketler de yer talebi münasebetiyle konut piyasası üzerinde tesirli oluyor” diyen Büyükduman 2012-2015 yılları ortasında Suriye’den Türkiye’ye yönelik göçün evvel kira piyasasına tesir ettiğini ve daha sonra emlak fiyatlarında da artışlara neden olduğunu hatırlatıyor.
Konut kiralarındaki artışların bilhassa düşük gelir kümelerinin bütçelerindeki zarurî harcamaların hissesini artırdığını söyleyen Büyükduman “Yüksek kira bedelleri tasarruf oranlarını düşürür ve yoksulluğu artırır. Yaşama maliyetlerinin artması ise daha makul barınma seçeneklerini gündeme getirir ve bilhassa emekliler başta olmak üzere marjinal işçi bölümlerin kırsala dönüş eğilimi güçlenebilir.” diyor.
Kira ve konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmek ismine neler yapılabileceğine değinen Büyükduman tekliflerini paylaşıyor: “Kısa devirde çok tesirli olmasa da orta periyot için konut üretimini teşvik edecek ruhsat ve tapu harçları ile KDV oranlarında düzenlemeler yapılabilir. Tekrar büyük kentler üzerindeki nüfus baskısını bir nebze azaltmak için taşrada internet indirme ve yükleme suratlarını artırıcı altyapı yatırımlarıyla uzaktan çalışma pratiği içindeki masa başı beyaz yakalıların kırsalda kendi meskenlerini üretmelerinin onu açılabilir. Fakat bu önlemler kısa devirde sorunu aşmak için yetersiz kalacaktır.”
Kaynak: Gazeteduvar
