Kiralık ve satılık konut fiyatlarının uçuk sayılara ulaşması ve barınma krizinin yaşanması sonrası vatandaşın genel beklentisi fiyatların olağanlaşması. Pekala zelzele tehlikesi olan binalarda bile satılık konutlar milyon liraları aşmışken bu nasıl mümkün olacak? İki gün sürecek yazı dizimizin birinci kısmında vatandaşın konuta erişiminin sağlanması için kim, neler yapabileceğini ele aldık.
BAŞLARKEN: Barınma ve konuta erişim vatandaşın temel bir hakkı. Lakin son devirde gerek kira gerek satılık konut fiyatlarının geldiği düzey, yurttaşın bu temel hakka erişimini neredeyse imkânsız hale getirdi. Geniş bir kitle için konut satın almak her geçen gün biraz daha uzaklaşan bir hayale dönüşüyor.
Pekala bu durum daha ne kadar sürecek? Fiyatlar dengelenecek mi, yükselmeye devam mı edecek? Konut fiyatlarındaki artışın münasebeti ne? Temel bir hak olan konuta erişimin sağlanması, kolaylaştırılması için neler yapılmalı, hangi adımlar atılmalı?
Tüm bu soruların karşılıklarını iki gün sürecek bir yazı dizisi ile anlatmaya çalışacağız.
KONUT FİYATLARI NEDEN ARTIYOR?
Evvel konut fiyatlarının son bir yılda neden önemli formda arttığına bakalım.
Artırımların iki ana nedeni, temel inşaat materyalleri ile tüm öteki girdilerin dolara endeksli olması ve konut arzının yetersizliği halinde açıklanıyor.
Türkiye’de her yıl 750-800 bin konuta gereksinim olduğu fakat son bir yılda bu kadar konutun piyasaya sürülemediği, arz tarafından devam eden meselelerin fiyatlara yansıdığı söz ediliyor.
Fiyatları etkileyen bir öbür değerli etkenlerden maliyetler ise TÜİK’e nazaran yüzde 48,8 (2021 Kasım itibarıyla), dal temsilcilerine nazaran ise yüzde 100’ün üzerinde arttı. Hatta maliyetlerdeki önemli artışlar, yıl içerisinde çimento fiyatlarını protesto etmek isteyen ülke genelindeki binlerce müteahhidin inşaatları durdurmasına kadar gitti. 40 vilayette 120 bin İMKON üyesinin yürüttüğü inşaat projeleri 15 gün boyunca durdu.
Yalnızca kesim temsilcileri değil, tüketici dernekleri de kökten tahlilin maliyetlerdeki bu artışın durdurulmasından, piyasalara itimat verilmesinden geçtiğinin altını çizdi.
İNDER Lideri Nazmi Durbakayım
‘MALİYETTE İSTİKRAR SAĞLAYACAK TEDBİR’ VURGUSU
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Lideri Nazmi Durbakayım, vatandaşın konuta erişiminin sağlanması için devletin devreye girmesi gerektiğine vurgu yapıyor.
İnşaat üretiminde kullanılan materyallerdeki fiyat istikrarının sağlanması ve genel inşaat maliyetinin optimum düzeyde sabitlenmesi gerektiğini söyleyen Durbakayım, “Ekonomi idaresi, fiyat artışına neden olan maliyetlerdeki istikrarı sağlayacak ekonomik önlemleri devreye aldığı vakit geriye yalnızca arz ile talebin eşitlenmesi kalır” dedi.
“Konut talebinin karşılanmasının tek yolu ise fiyatların erişilebilir düzeyde olacak halde arzın genişletilmesi yani yeni projelerin ivedilikle devreye girmesidir” diyen Durbakayım, “Bunun için de yapılması gereken en kıymetli adım, inşaatın ana girdisi olan yerin uygun maliyetle teminidir” diye konuştu.
‘PİYASALARA İTİMAT VERİLMELİ’
Tüketici Müracaat Merkezi Onursal Lideri Aydın Ağaoğlu da fiyatların makul düzeylere gelebilmesi için birinci olarak iktisadın temel kuralı olan arz talep istikrarının kurulabilmesi gerektiğine vurgu yapıyor.
Bunun için piyasalara itimat verilmesi, siyasi ortamdan inanç duyulması gerektiğinin altını çizen Ağaoğlu, “Tam rekabet ortamında arz talep istikrarı kurulabilirse fiyatlar tabiatıyla olması gereken noktaya gelir. Tam rekabet yok, bu sefer kendi ortalarında anlaşıp birebir fiyat artışlarını yapabiliyorlar” dedi.
‘VERGİLER KABUL EDİLEBİLİR DÜZEYE GELMELİ’
Ağaoğlu, konut alım satımında alınan vergilerin yüksek olduğuna, vatandaşı yasa dışı davranmaya ittiğine ve konutun gerçek kıymetini etkilediğine de vurgu yaptı.
Her konut satışında iki taraftan da yüzde 2-yüzde 2 olacak formda toplamda yüzde 4 vergi alınıyor.
Bu oranın yüksek olduğunu söyleyen Ağaoğlu, “1 milyon TL’ye konut alan, 20 bin TL de vergi ödemek istemiyor. Bu durum konutun gerçek kıymetini etkiliyor. Yüzde 1-yüzde 1 biçiminde olursa gerçek bedelin belirtilmesi açısından daha yararlı olacağını düşünüyorum. Vergiler kabul edilebilir noktaya gelirse her şey daha şeffaf olur. Devlet şu anki vergi sistemiyle vatandaşlarını yasa dışı davranmaya yönlendiriyor” değerlendirmesinde bulundu.
‘İFŞA EDİLİP, MAHPUSA GİRMELİLER’
Son devirde kurdaki artışlar sonrası fiyatlama yapamadığı için satılık ilanların geri çekilmesi üzere sıkıntılarla karşılaşılmıştı.
‘Fiyatlar daha da artar’ fikriyle meskenini satmaktan vazgeçip tüketici mağduriyeti oluşturanların konut sahibi olan sade vatandaş değil, işin profesyonelleri olduğunu tabir eden Ağaoğlu, bu bireylerin ifşa edilmesi ve ağır bir yaptırım uygulanması gerektiğini belirtti.
Türk Ceza Kanunu’nun 240. hususunun belli bir mal yahut hizmeti satmaktan kaçınanlarla ilgili olduğu bilgisini veren Ağaoğlu, “Bu unsura cezanın paraya çevrilemeyeceği ve ertelenemeyeceği fıkrası eklenmeli. İki ay da olsa mahpusa girmeli bunu yapanlar. Zira kamuya karşı yapılan bir hareketten bahsediyoruz. Bunu yapanlar ifşa edilmeli ve gereken cezayı almalı” diye konuştu.
‘TÜFE SATILIK MESKENLER İÇİN DE BELİRLEYİCİ OLABİLİR’
Tüketiciyi Muhafaza Derneği (TÜKODER) Genel Lideri Aziz Koçal, “Konut hakkı temel bir insan hakkıdır. Bireyin, insan onuruna yakışır bir konuta ulaşabilme muhtaçlığının kolay, daima sürdürülebilir ve inançlı bir formda karşılanması gerekir. Bunu da sağlayacak olan devlettir” diyor.
Kira fiyatlarındaki artışta tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) belirleyici olduğunu anımsatan Koçal, “Benzer bir uygulama satılık konut fiyatlarında da düşünülebilir” teklifinde bulunarak bölge bölge değişen fahiş artırımların önüne geçilebileceğini tabir etti.
“Devlet, kentlerin ve yerleşim yerlerinin tarihi ve kültürel nitelikleri, etraf pahalarını temel alan bir planlama ile gerekli önlemleri almalıdır” diyen Koçal, “Fahiş fiyat artışları ile ilgili yasal bir düzenleme var. Fahiş artış olan konutların da bu düzenleme çerçevesinde ele alınması düşünülebilir. Konut satışlarında, emsal fiyat uygulaması ve rayiç bedeller dikkate alınabilir diye konuştu.
‘RANT İÇİN DEĞİL, HALK İÇİN KULLANILMALI’
Keller Williams Cadde Gayrimenkul Danışmanı Burçak Sencer Çokgör, bir konutun fiyatını belirleyen ögelerin ‘lokasyon, arsa pahası, inşaat maliyetleri ve paranın maliyeti’ olduğu bilgisini verdi.
Fiyatların düşmesi için arsa maliyetlerinin ehemmiyetine vurgu yapan Çokgör, “Arsa maliyetlerinde kolaylık sağlamak için atıl yerler rant için değil, halk için kullanılabilir” diye konuştu.
İnşaat maliyetlerindeki artışın engellenemediğini, zira dışa bağımlı olunan bu gereçlerin TL’deki her düşüş sonrası tekrar zamlandığına dikkat çeken Çokgör, “Bu gereçleri yurt içinde üretebileceğimiz bir endüstrinin gelişmesi ve bu girdilerin burada üretilmesi için teşvikler verilebilir” teklifinde bulundu.
‘DEVLET ORTA VE DAR GELİRLİ İÇİN KONUT ÜRETMELİ’
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, devletin orta ve dar gelirli yurttaş için konut yapması ve satması gerektiğine vurgu yaptı.
Nitekim muhtaçlığı olan beşerler için makul düzeylerde, erişilebilir konut yapılıp satılması gerektiğini söyleyen Yazıcı, şu tekliflerde bulundu:
“Kentsel dönüşüm yerine mal sahiplerinin dönüşümü desteklenmeli, dönüşümde kredi imkanları güçlendirilmeli. Konut muhtaçlığı olan kentlerde devletin elinde olan topraklar süratle imara açılmalı ve piyasaya arz edilmeli. Maalesef bunların hepsini dün yapmamız gerekliydi bugün geç kalmış durumdayız, yarın daha da geç olacak.”
‘GECEKONDULAŞMA O GÜNLERDEN YADİGÂR’
Aksi halde, fiyatlara direkt bir müdahalenin kıymetli riskleri bulunduğuna işaret eden Yazıcı, özgür piyasa şartlarına müdahale edilmemesi gerektiğini şu sözlerle tabir etti:
“Fiyatlara dur denemez çok fakat çok büyük riskleri beraberinde getiriyor. İkinci dünya savaşı sırasında ülkemizde bu denenmiş telafisi imkânsız hasarlar vermiş ve geri dönüşü çok sıkıntı olmuş. Bugünkü gecekondulaşma mantığı o günlerden bize yadigâr.
Deneni incelediğimizde öğrendiğimiz fiyat kısıtlamaları ve özgür piyasanın durdurulması üretimi tıkıyor ve üretim tıkanınca imalat çarkı dahil tüm inşaat ve buna bağlı iş dalı duruyor” diyen Yazıcı, “Ayrıca barınma muhtaçlığını da karşılanamaz hale getiriyorsunuz. İnşaat kesimi dinamiklerini temelden bozuyorsunuz. Hür piyasa şartlarına katiyetle dokunulmamalı.”
‘TEŞVİKLERLE KONUT EDİNİMİ KOLAYLAŞTIRILABİLİR’
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise, dünya genelinde devlet müdahalesinin daha çok teşvikler istikametinde atılan adımlar ile barınmanın desteklenmesi halinde olduğu bilgisini verdi.
“Ülkemizde de mevcut teşvikler genişletilerek konut edinme kolaylaştırılabilir” diyen Erdoğdu, “Bunlardan birincisi, şimdi konutu olmayan ailelerin ve bireylerin konut edinmesi kolaylaştırılabilir” dedi.
“Bir sonraki adım ise mevcut talebin artışını denetim etmek olacaktır” diyen Erdoğdu, şöyle devam etti:
“Örneğin birden fazla konutu olanların, konut yatırımı yerine öteki yatırım araçlarını tercih etmelerini sağlamak ve birden fazla konutu olanlara getirilecek farklı vergi modelleri talebi denetim edebilir. Üzerine düşünülmesi gereken mesken muhtaçlığı olan bireyleri konut sahibi yaparken, konut satın alabilme imkanı olan bireyleri farklı yatırım araçlarına yönlendirebilmek olacaktır.”
Yarın: Mevcut konut fiyatları ne kadar gerçekçi, fiyatlar daha da artacak mı?
Kaynak: Sözcü
