Prof. Dr. Erinç Yeldan, konut fiyatlarının erişilemez düzeylere çıkmasının altında yatan nedeni gerçek ekonomik şartlardan değil, belirsizlik ve risk ortamının yarattığı spekülatif davranışlara bağladığını söylüyor. Birebir formda kent plancıları ve birtakım gayrimenkul değerleme uzmanları da… Lakin tekrar de maliyet artışı kaynaklı yeni konut artırımlarına işaret edenler çoğunlukta.
Son periyotta önemli zamlanan konut fiyatlarının kaynağı büsbütün piyasadaki arz-talep istikrarında yaşanan meseleler mı yoksa spekülatif davranışlar mı merak konusu.
Yazı dizimizin dünkü kısmında, Türkiye’de son periyotta bir barınma krizine yol açan konut fiyatlarının olağanlaşması için neler yapılabileceğini uzmanlarına sormuştuk. Bugünkü son kısımda ise fiyatlardaki mevcut düzeylerin ne kadar gerçekçi olduğunu, ilerleyen periyotta fiyatların seyrine ait beklentileri ele aldık.
Prof. Dr. Erinç Yeldan
‘BELİRSİZLİĞİN YARATTIĞI SPEKÜLATİF BİR DAVRANIŞ’
İktisatçı Prof. Dr. Erinç Yeldan, konut bölümünde gözlenen yüksek fiyatlamayı ve arz kısıtını gerçek ekonomik şartlardan değil, belirsizlik ve risk ortamının yarattığı spekülatif davranışlara bağladığını söylüyor.
“Konut sahipleri, sabit yatırımlarını uzun vadeye karşı korumak ve spekülatif bir yarar yaratmak dürtüsüyle konut arzını ertelemek yolunu seçmiş durumdalar” diyen Prof. Dr. Yeldan, “Dolayısıyla sorunun özü bölüme mahsus değil, yapay olarak yaratılmış bir sorun olduğunu düşünüyorum. Böylesi bir meseleye, dala mahsus müdahalelerle faydalı olmayacağı kanısındayım” diye konuştu.
‘YATIRIMCILAR FIRSAT BİLİP İSTEDİĞİ ÜZERE BELİRLİYOR’
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Lideri Nazmi Durbakayım ise, fiyatlardaki olağandışılığın, yatırım gayeli konut alanların mevcut ortamı fırsat bilip fiyatları istedikleri üzere belirlemesi olduğunu söyledi.
“Normal kaidelerde bir konut üreticisi, kademeli bir fiyatlandırma yapar. Geçtiğimiz iki yılda olduğu üzere olağandışı devirlerde finansal yapısındaki dinamizmi korumak için stoklarındaki konutların çok az kısmını maliyetinin altında satabilir. İlerleyen periyotlarda proje başında belirlenen fiyatlama siyasetine uygun olarak kalan konutlardaki fiyatlandırmayı yine düzenler” diyen Durbakayım, şöyle devam etti:
“Ancak bu düzenleme konut fiyatlarını bir anda iki katına çıkaracak kadar düzeyde değildir. Düzgün bir inceleme yapıldığında fiyatları iki katına çıkan konutların çok büyük ölçüde ikinci el piyasalarında olduğu anlaşılır. Bunun temel sebebi, yatırım gayeli konut alanların, mevcut ortamı fırsat bilip fiyatları istedikleri üzere belirlemesidir.”
‘MALİYETLERDEN KAYNAKLANDIĞINI SÖYLEMEK ZOR’
TMMOB Kent Plancıları Odası İdare Heyeti Lideri Gencay Serter de konut fiyatlarındaki önemli artırımların yalnızca maliyet artışı kaynaklı olduğunu düşünmüyor…
Halihazırda global seviyede her mal hizmet ve eserde fiyat artışlarının yaşandığının gerçek olduğunu, ham unsur fiyatları ve münasebetiyle inşaat maliyetlerinin de bu doğrultuda arttığını belirten Serter, “Ancak konut fiyatlarında yaşanan fiyatları ikiye üçe katlayan artışın rasyonel bir artış olduğunu, bunun büsbütün maliyetlerden kaynaklandığını söylemek zor” dedi.
“Süre ve artış oranı dikkate alındığında bunun olağan bir seyir olmadığı açıkça görülüyor” diyen Serter, “Bir hak olan barınma hakkının temelini oluşturan konut artık manipülatif bir meta haline dönmüş durumda” diye konuştu.
‘PLANLAMA KAMU FAYDASINI GÖZETMELİ’
Kent Plancıları Odası olarak şu an için manipülatif bir hale gelen konut edinme sorununa barınma hakkı perspektifinden baktıklarını ve bunu temel bir hak olarak gördüklerini söz eden Serter, “Bu doğrultuda da merkezi ve mahallî yönetimlerin bu hakkı geniş kısımlara sağlamak için toplumsal konut projelerine sürat vermesinin en temel vazifeleri olduğunu düşünüyoruz. Bu biçimde temel bir hak olan konuta erişim üzerinden piyasayı düzenleyici bir atak de direkt yapılmış olacaktır” dedi.
Bunun hem satılık hem kiralık konutlar üzerinden düşünebileceğini, dünyada uygulanan modellerinin de mevcut olduğu bilgisini veren Serter, şöyle devam etti:
“Artık kent yerine para kazanılacak meta olarak bakmak yerine onu geniş kesitler için bir yuva ve dayanışma yeri olarak kurgulamak temel amaç ve misyon olmalıdır. Bu doğrultuda da planlamanın kamu faydasını gözeten kamucu istikameti en büyük imkanı sağlayan araç olarak karşımızda durmaktadır.”
‘GERÇEKÇİ VE YANLIŞSIZ DEĞİL’
Pekala bundan sonra konut fiyatlarının seyri ne olur?
Konuştuğumuz başka uzmanlar, dolar kurunun 18 düzeyinden 12’ye kadar gerilemesinin akabinde konut fiyatlarında yüzde 3-5 aralığında bir düşüş yarattığını fakat bunun ne kadar süreceğinin kurdaki istikrara bağlı olacağına dikkat çekiyor. Genel beklenti ise, maliyetlerin geldiği mevcut düzeyden sonra konut fiyatlarının düşmeyeceği…
İNDER Lideri Durbakayım, konut fiyatlarındaki artış suratının 2022’de de devam etmesini beklediklerini lisana getirdi.
Keller Williams Cadde Gayrimenkul Danışmanı Burçak Sencer Çokgör ise, mevcut konut fiyatlarının ne kadar gerçekçi olup olmadığının anlaşılması için kurdaki hareketlilikle yapılan artırımlar ortasında paralellik olup olmadığına bakılması gerektiğini söyledi.
“Bir mesken 40 gün içinde 2 milyon TL’den 4 milyon TL’ye çıkmışsa ki örnekleri duyuluyor, bunun kurdaki artışla filan ilgisi yok” diyen Çokgör, şöyle konuştu:
“Gayrimenkul danışmanlığı Türkiye’de farklı işliyor. Örneğin yurt dışında satışlar daha şeffaftır. Ederinden yüzde 20 daha fazlaya satamazsınız meskeni, en fazla yüzde 3-5 fark eder. Lakin Türkiye’de konut sahipleri piyasada. Kısa periyot aralığında yüzde 100’ü bulan artırımlar gerçekçi ve hakikat değil.”
‘KARANLIK BİR KUYU’ BENZETMESİ
Çokgör ayrıyeten, piyasadaki mevcut durumu “Ekonomideki belirsizlikle karanlık bir kuyuda gibiyiz” kelamlarıyla anlattı.
“Kurdaki düşüşle fiyatlarda hafif indirim yapanlar oldu. Ama o denli bir durumun içerisindeyiz ki, kimse döviz kurundaki düzeyleri öngöremiyor” diyen Çokgör, “Malzemenin alındığı gün ile satıldığı gün kurdaki düzey ne olacak kestirilemediği için ziyan etmekten korkuyor herkes. Alış ve satış riskli olduğu için beşerler ticaret yapmak istemiyor. Bu durum konut fiyatlarını etkilemeye devam edecektir. Maliyetler ortada, fiyatların mevcut düzeyinden aşağı inmesini beklemiyorum” dedi.
Celal Erdoğdu
‘BELKİ DE BUNLAR YETERLİ GÜNLERDİR’
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise, “Belki de bunlar konutta uygun günlerdir” diyor.
Konut fiyatlarındaki ani yükselişin nedeninin 2020 Haziran’da verilen ucuz krediler olduğunu söyleyen Erdoğdu, o periyoda kadar uzun vakit gerçek olarak paha kaybeden konut fiyatlarının, siyaset faizinin çok altında yapılan bir kampanya ile talebi artırdığını, fiyatların da ‘uyku halinden çıktığını’ aktardı.
2021’de de bilhassa kiraların artmasına sebep olan ögeler meskenden çalışanların işe dönmesi, kapalı üniversitelerin açılması ve yarı kapalı pandemi süreci olağanlaşmaya başlayınca talebin artması olarak öne çıktığını aktaran Erdoğdu, “Normalleşme ile evliliklerin artması, ertelenmiş planların gerçekleştirilmesi konuta olan talebi artıracaktır. Üretilen konut olmaması arz eksiği-talep fazlası sarmalını doğuracaktır. Tahminen de bunlar konutta âlâ günlerdir diyebiliriz” tabirlerine yer verdi.
EMLAKÇILAR DA DALGALI SEYİR BEKLİYOR
İstanbul Emlak Komitecileri Odası Lideri Nizamettin Aşa’nın beklentisi ise, fiyatların bu yıl da dalgalı bir seyir izlemesi yönünde…
Aşa, lakin döviz kurunun muhakkak bir düzeyde sabitlenip, inşaat maliyetlerinin düşmesiyle fiyatlarda da kalıcı bir sabitlenmenin yaşanabileceğine dikkat çekiyor: “Fiyatlardaki düşüş için ise müteahhitlerin önünü görmeye, öngörülebilir bütçe yapabilmesine ve üretime geçmelerine bağlı. Daima artmayan inşaat maliyetlerinin yanında bir de konut arzı çoğalırsa fiyatlar normalleşecektir.”
Cansel Turgut Yazıcı
‘YÜZDE 50’DEN AŞAĞI OLMAZ’
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise, Türk lirasındaki itimat ortamının oluşmadığı sürece konutta fiyat artışını durdurmanın sıkıntı olduğuna dikkat çekti.
Bilhassa emtia fiyatlarının artmasının, uzun demir, betin, çelik üzere inşaat maliyetlerini çok üst çektiğini, bunun da imalat fiyatları ile yerine koyma fiyatlarını etkilediğine dikkat çeken Yazıcı, “Konuttaki fiyat artışının devamı maalesef gelecek üzere duruyor” dedi.
“Türkiye’de 2 yıldır yeni konut üretilmiyor, bir yıldır da üzerine basa bas söylüyoruz Türkiye barınma krizine gerçek gidiyor” diyen Yazıcı, “Mülk edinmek her geçen gün zorlaşacak ve kira sayıları da buna bağlı yükselecek. Daha berbatı kiralık mesken kavramı gitgide azalacak konut bulmak zorlaşacak” diye konuştu.
Konut fiyatlarının 2021’de ülke genelinde tahminen yüzde 50 civarında arttığını lisana getiren Yazıcı, şöyle devam etti:
“Ancak bu bizi yanıltmasın, fiyatın yüzde 100 arttığı yerler de var. 2022’de de bu orandan daha aşağı bir artış beklemiyorum” diye konuştu.
Kaynak: Sözcü
